Mentionsy

Drodzy Państwo, a w dzisiejszych porachunkach osobistych porozmawiamy o arcyważnej dla nas kwestii, czyli...

Gościem moim dzisiaj pani mecenas Karolina Pilawska, adwokatka, ekspertka w zakresie prawa cywilnego, bankowego i nieruchomościowego.

Pani Karolino, najem okazjonalny nie tylko.

Przede wszystkim od analizy umowy.

Absolutnie niemożliwe.

Właściciele nieruchomości nie mogą w ten sposób ograniczać praw swoich najemców, bo musimy pamiętać, że najemca ma de facto takie same prawa, jeżeli chodzi o korzystanie z mieszkania, jak jego właściciel, więc nie możemy wpisać, że nie możemy zapraszać w ogóle na przykład gości, absolutnie.

Czyli jest ta część wspólna, kuchnia, łazienka, korytarz i jest w mieszkaniu trzy, cztery pokoje, w którym mieszkają studenci.

Też dobrze zadbać o to, jeżeli chodzi o kontrolę przez właściciela stanu technicznego mieszkania.

Jeżeli może, no bo właściciele też chcą mieć takie zapisy, żeby przyjść raz na dwa miesiące, raz na trzy miesiące.

Jak jesteśmy takim najemcą, to w pierwszej kolejności oprócz tej umowy dbamy o to, żeby był protokół zdawczo-odbiorczy, czyli robimy listę przedmiotów, które w tym mieszkaniu są, jakie są meble, jakie są sprzęty AGD, sprawdzamy, czy te sprzęty AGD rzeczywiście działają, jakie są stany licznika.

Czyli dokumenty, papiery, zdjęcia, podstawań.

No i jeżeli ktoś otworzył mi dane mieszkanie i wprowadził mnie do niego, to wydawało mi się, że absolutnie to jest właściciel.

To jest blisko 2 miliony mieszkań, które nie są zamieszkane, bo na przykład właściciele nie chcą wynajmować mieszkań.

Czyli to jest po prostu inwestycja.

Tak, ale to może się wydawać absurdalne, tak, że jest prawie 2 miliony pustostanów.

No ta liczba robi wrażenie, bo to można byłoby rozwiązać wiele problemów mieszkaniowych.

że najemca zniszczył mieszkanie, że wyniósł meble i tych mebli w mieszkaniu już nie ma, że nie płaci czynszu, że nie chce się wyprowadzić albo właśnie, że się wyprowadził, miał zaległość powiedzmy sześciomiesięczną i możemy sobie szukać przysłowiowego wiatru w polu.

Wynajmujący, czyli co do zasady ten właściciel mieszkania jest w lepszej sytuacji, bo w momencie kiedy najemca nie płaci czynszu, do takiej umowy załącznikiem jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie tak zwanych trzech siódemek.

I jeżeli właśnie nie płaci czynszu, no to my nie musimy wprowadzić wieloletniego procesu o eksmisję, tylko rzeczywiście idziemy do sądu po pieczątkę za 50 zł na ten akt notarialny i to jest tak zwana klauzula wykonalności, potem komornik taką eksmisję może przeprowadzić.

Jeżeli jesteśmy wynajmującym i rzeczywiście widzimy, że najemca ma problem z płatnościami, to musimy reagować natychmiast.

Więc też warto zadbać o to, żebyśmy mieli wszystkie dane osobowe tego najemcy.

I to Wasze zgłoszenie musi w tym terminie 14 dni dotrzeć, nie, że my 14 dnia nadamy na poczcie i to się liczy.

Bo jeżeli tego nie zrobicie, to nie macie najmu okazjonalnego.

Ale jak przyjdzie do nadania klauzuli, to sąd zweryfikuje, czy było zgłoszenie do US-u.

Jeżeli nie było, no to niestety żadnej klauzuli nam nie nada i będziemy musieli po prostu przeprowadzić klasyczny proces o eksmisję, więc o tym trzeba pamiętać.

Czyli nie możemy właśnie narzucać tych ograniczeń naszym najemcom, no bo takie ograniczenia też nie będą po prostu skuteczne.

Czyli z punktu widzenia osoby wynajmującej, jeżeli najemca nie chce ze mną podpisać takiego najmu okazjonalnego, to może już na dzień dobry oznaczać i powinna zapalić się czerwona lampka.

że być może chce postąpić ze mną nie fair, więc z taką osobą lepiej nie podpisywać umowy żadnej i szukać kogoś, kto chętnie... Zgadzam się, tym bardziej, że jakby najemcy są świadomi tego, że jakby to jest powszechna praktyka na rynku i nawet jak są ogłoszenia, to tam wprost właśnie ci ogłaszający piszą, że jakby forma, no to jest najem okazjonalny, tak, więc no osoba zgłaszająca się już musi jakby się z tym liczyć, że w takiej formie ta umowa będzie zawarta i ja wynajmując mieszkanie w życiu bym się nie zgodziła na inną formę, absolutnie, tak.

14 dniach, to też Pani podkreśliła, to nie chodzi o datę stempla pocztowego w 14 dniu, tylko on do 14 dnia musi dotrzeć.

Nikogo za rękę nie złapałem, ale zakładam, że wiele lokali w Polsce wynajmowanych jest na czarno i trochę pod stołem.

Tutaj musimy liczyć się z tym, że jednak będzie część naszych zysków trzeba odprowadzić.

Na inwestycje wziął kredyt, czyli muszą spłacać ratę tego kredytu.

W momencie, kiedy najemca przestaje im płacić czynsz, nie chce opuścić lokalu, nie mają uprawnienia z najemu okazjonalnego, czyli muszą złożyć klasyczny pozew o eksmisję, no to są stratni podwójnie, bo nie dosyć, że płacą ratę, to nie mają jeszcze wpływu z czynszu.

Wspomniała Pani o oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które powinny być w takiej umowie, wskazaniu lokalu zastępczego, czyli miejsca, do którego można eksmitować.

Czy niespłacony pierwszy miesiąc czynszu albo opłat za korzystanie, media i inne tego typu rzeczy powinien też zapalić mi czerwoną lampkę?

Dla mnie takim granicznym okresem to są dwa miesiące maksymalnie, jeżeli chodzi o brak płatności i rzeczywiście powinniśmy kierować wezwanie do zapłaty przy każdym niezapłaconym czynszu, żeby potem mieć te wszystkie potwierdzenia, bo od tego momentu też będą nam się liczyły odsetki.

A w takiej umowie najmu okazjonalnego tam jest ewentualny okres wypowiedzenia takiej umowy, czy tam najem okazjonalny kończy się z końcem danego roku i wtedy tak naprawdę do końca roku, jeżeli mam problemy z płatnościami, te płatności nie wpływają na moje konto, to muszę ten okres, że tak powiem, do końca wyczekać, czy jednak mogę starać się rozwiązać sprawę wcześniej i eksmitować najemcę na podstawie jakichś, nie wiem, dokumentów, przepisów wcześniej.

No to tak nie wygląda, bo jeżeli zawieramy umowę na czas określony, no to zgodnie jakby z polskim systemem, no to Ola ma określony czas, tak, i datę przydatności.

naruszania jakby porządku nagminnego, tak, jeżeli chodzi o, nie wiem, czy mieszkanie, czy jakby części wspólne, czy jakby gdzieś tam relacje z sąsiadami, tak.

Natomiast no co do zasady takiej umowy wypowiedzieć się nie da i o tym musimy pamiętać, a czego wiele osób jakby nie wie i tam wpisuje w tę umowę, tak, że o, myśli o tym okresie wypowiedzenia umowa na rok, no i potem sąd patrzy na taką umowę i mówi, no jakby ten zapis jest nieważny, tak.

Nie, no i potem dochodzi do sprawy sądowej, a przy jakby większej świadomości najemców, bo wszyscy jesteśmy coraz bardziej świadomi, jeżeli chodzi o wiedzę prawną, okazuje się, że taka umowa jest zupełnie nieważna, tak?

To pozwoli pani, od tego zaczniemy część drugą.

Czyli mogę spokojnie do 10, a nawet tak naprawdę na okres, na który się umówimy, tego najmu okazjonalnego uszyczyć temu wynajmującemu.

No oczywiście, wezwania do zapłaty, kontrola w nieruchomości, no jeżeli nie uda nam się tego dobrowolnie załatwić, no to po upływie określonego tam terminu, co do zasady trzymiesięcznego, tak jak nie płaci nam czynszu, wypowiadamy tę umowę, plus oczywiście sąd, klauzula wykonalności, no i próbujemy przez komornika takiego nieuczciwego najemcy się po prostu pozbyć.

Czyli do końca, czyli do dwunastego miesiąca trwania umowy absolutnie nie muszę czekać, mogę sobie próbować rozwiązać sprawę wcześniej.

Dokładnie, ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, czyli z tą żółtą kartką, którą przyklejamy z tyłu kopernika.

Rozmowy telefoniczne to nie jest coś, czym później państwo przed sądem będą mogli się okazać, no bo...

W sensie, jeżeli jesteśmy uczestnikiem tej rozmowy, to możemy nagrywać.

Pani mecenas Karolina Pilawska jest dzisiaj naszym gościem za moment.

Dwa tematy, a nawet trzy, bo najpierw najem okazjonalny, o czym już rozmawialiśmy.

Moim gościem dzisiaj pani mecenas Karolina Pilawska, adwokatka, ekspertka w zakresie prawa cywilnego, bankowego i nieruchomościowego.

Pani Karolino, najem okazjonalny, no właściwie rozłożyła nam pani na czynniki pierwsze.

Czyli ktoś ma trzy mieszkania.

Czyli już widzimy, że to nie jest instytucja dla każdego.

Po drugiej stronie może być wyłącznie osoba fizyczna, czyli wynajmującym jest przedsiębiorca, natomiast najemcą jest osoba fizyczna.

Oczywiście tutaj też mamy ten uproszczony model eksmisji, czyli znowu dobrowolne poddanie się egzekucji, oświadczenie złożone u notariusza.

Nie mamy z kolei ograniczeń, jeżeli chodzi o ten okres, czyli nie ma tak do 10 lat jak przy okazjonalnym najmie, tylko tu jakby...

Jeżeli chodzi o kaucję, to tutaj też jest bardziej takie liberalne podejście.

Wtedy możemy potrącić z kaucji, ale też warto to znowu zapisać w umowie, że przed zwrotem kaucji w pierwszej kolejności właściciel ustali stan liczników, odbierze rachunki, prześle najemcy i potrąci z kaucji w pierwszej kolejności.

Natomiast też jest taka praktyka, że dość często wynajmujący próbują z kaucji potrącać koszty związane z odnowieniem lokalu, z rzekomym zniszczeniem mebli itd.

Natomiast jeżeli rzecz

Oczywiście doszło do zniszczenia mebli, czy zniszczenia sprzętu AGD.

Czyli umowę podpisuje z przedsiębiorcą, który ma dużo mieszkań, dwa mieszkania albo jedno mieszkanie i ma ochotę być przedsiębiorcą, w ten sposób to się odbywa.

Jeżeli ktoś się tym zajmuje zawodowo, ma kilka mieszkań, robi to od wielu, wielu lat, no to być może to jest osoba bardziej godna zaufania niż ktoś, kto ma jedno mieszkanie po babci i ma ochotę wynająć je na rynku.

Jeżeli chodzi o kwestie zaufania, jakby niekoniecznie.

Raczej jeżeli mamy najem instytucjonalny i wynajmujący, to rzeczywiście działa w taki sposób zorganizowany, ma w ekipie tak zwalą złotą roczkę, czyli coś się udzieje w mieszkaniu, przyjeżdża, naprawia, to dla nas jako dla najemcy jest to łatwiejsze, bo jak ktoś ma jedno mieszkanie,

Natomiast to też warto podkreślić, bo to też rzadko się o tym mówi, że warto mieć to OC najemcy i warto, żeby właściciele jakby wymagali też tego OC od swoich najemców, tym bardziej, że to nie są duże koszty, tak.

I warto też jakby weryfikować, czy my mamy polisę na nasze mieszkanie jako właściciele, no bo też szczególnie w kontekście ostatniego pożaru właśnie w Ząbkach okazało się, że tam 30% mieszkańców nie miała tej polisy, tak.

I zostali właściwie z niczym, spłonął dorobek całego ich życia.

Wszystkie dokumenty musieli uciekać z płonącego budynku i tak naprawdę dzisiaj a, nie ma do czego wracać, b, ubezpieczyciel nie wypłaci ani złotów.

No bo jak nie ma polisy, no bo nawet jakby chciał, to nie wypłaci.

To nie ma takiej możliwości.

No bo jeżeli oni mają, nie wiem, 10 mieszkań, część na pokoje, no to im zależy na tym, żeby ci najemcy jakby cały czas w tych nieruchomościach byli, no bo dzięki temu zarabiają.

Czy jako osoba wynajmująca, czyli wynajmująca, a nie najemca, mogę...

To jakby musimy rozdzielić.

Jeżeli chodzi o opłatę i czynsz do wspólnoty czy spółdzielni, to są opłaty niezależne od właściciela nieruchomości.

No tak i to trzeba też uregulować w umowie, bo to nie są środki, które trafiają do właściciela, do wynajmującego, tylko środki trafiające do osób trzecich, szczególnie jeżeli chodzi o zużycie energii, czy wody i innych tych opłat związanych z mediami.

Natomiast jeżeli chodzi o podnoszenie czynszu, to też musimy być z tym ostrożni.

Możemy sobie pozwolić na podniesienie czynszu, natomiast na pewno nie co miesiąc.

Ale czy to był taki też moment tutaj w Polsce, kiedy do nas przyjechało wielu mieszkańców Ukrainy, bo zdaje się około dwóch milionów Ukraińców pojawiło się w Polsce, oczywiście nie wszyscy na stałe, oczywiście wiele pojechało do Niemiec, wielu też pewnie wyemigrowało za ocean.

Tak, rzeczywiście to miało miejsce i był w ogóle ogromny problem, bo mieszkanie nie było na rynku, bo one po prostu schodziły niejako jak ciepłe bułeczki i rzeczywiście właściciele tutaj te czynsze podnosili czasami 20-30% w górę w stosunku do tego,

co uzyskiwali przed wojną.

Ta sytuacja się ustabilizowała.

Natomiast w kontekście sytuacji też związanej z kredytami, nie każdy może sobie pozwolić na kredyt, więc jest zmuszony do wynajmowania mieszkań.

Tam jeszcze następnego już dnia, tak, to w piątek, bo w czwartek bodajże wybuchł ten pożar, to w piątek już właśnie były oferty wynajmu mieszkań tam w okolicy i już były dużo wyższe niż standardowo, tak, więc no niestety, tak, na ludzkiej tragedii część po prostu osób próbuje się dorabiać, no i niestety taki jest rynek, tak.

Czyli tytułem podsumowania drugiej części naszej rozmowy, odstępnego tego, umownego odstępnego, nie mogę sobie podwyższać według własnego widzimisię, po pierwsze przyjmuje się, że raz na sześć miesięcy ewentualnie, po drugie co, no warunki rynkowe dyktują to, czy ono rośnie, czy spada.

Nie, no mówię, teraz jakby ta sytuacja się ustabilizowała.

Dzisiaj pani mecenas Karolina Pilawska naszym gościem.

Dzisiaj o tym będzie opowiadała nam pani mecenas Karolina Pilawska, adwokatka, ekspertka w zakresie prawa cywilnego, bankowego, nieruchomościowego.

Pani Karolino Droga.

Natomiast sytuacje związane z upadłością deweloperów na szczęście są już rzadkością, jeżeli chodzi szczególnie o tych dużych deweloperów, bo jeżeli chodzi o tych małych deweloperów, no to niestety tu bywa różnie.

I to, co widzimy, niekoniecznie tak będzie wyglądało za 5 lat, więc warto zweryfikować te okolice.

Musimy się liczyć z tym, że będą opóźnienia.

Rzadko się zdarza, że jakby tam nie ma nawet miesięcznego czy dwumiesięcznego opóźnienia, więc będziemy musieli na to nasze własne M poczekać.

Odkąd wprowadzono tak zwaną nową ustawę deweloperską, która w pełnej krasie zaczęła obowiązywać od lipca 2024 roku, to my jako osoby kupujące rzeczywiście jesteśmy zabezpieczeni i rzeczywiście te umowy, które zawieramy, czy tę umowę rezerwacyjną,

czy potem umowę przyniesienia własności z deweloperem, no to jest odwzorowanie ustawy deweloperskiej, więc tam deweloperzy, szczególnie ci duzi, nie mogą sobie pozwolić na odstępstwo od normy, no bo to zaraz skończy się postępowaniem w OKIK-u i prezes OKIK-u może nałożyć na nich nawet 10% kary, jeżeli chodzi o obrót za obiegły rok, więc to są ogromne pieniądze.

które były potrzebne, no bo Polacy doświadczyli nieraz upadłości dewelopera i nie dostali swoich mieszkań, musieli spłacać kredyty, to są rachunki powiernicze i każdy deweloper na każdą inwestycję musi mieć osobny rachunek powierniczy.

budowy, czyli postępów na budowie.

I to jest bardzo dobre rozwiązanie, funkcjonujące dopiero od kilku lat, a tak jak mówię w pełnym zakresie od lipca 2024 roku i dzięki temu...

Ci kupujący są bezpieczni, no bo wcześniej to było tak, że bank wypłacał pieniądze, tam nie było weryfikacji, postępy na budowie, nie było tych postępów, no i klient czasami zostawał w sytuacji, kiedy kredyt był wypłacony, jakby kwota z kredytu do dewelopera, a mieszkanie jak nie było, tak nie było.

I też warto zadbać o to i sprawdzić, czy rzeczywiście te kary, zarówno jeżeli chodzi o nas, jak na przykład nie będzie tych wypłat, czy będzie problem z kredytem, ze spłatą tego kredytu, są równoważne z tymi karami, które będzie względem nas ponosił e-developer.

Natomiast mówię, w obecnych realiach,

I takich spraw w Polsce jest coraz więcej, bo deweloperzy sobie doliczają, czy powierzchnię pod ściankami działowymi, czy powierzchnię balkonu, czy powierzchnię, ostatnio widziałam umowę, te piony i rury też sobie doliczają, czego nie powinni robić, ale to jest jakby...

Też temat rzeka i myślę, że w najbliższych latach deweloperzy muszą się liczyć z wieloma procesami dotyczącymi tego tematu.

To ja do procesów za sekundę, tylko teraz tak po kolei, bo zrozumiałem przynajmniej do tej pory, że zazwyczaj mówiło się, jeżeli chcesz kupić sobie swoje własne mieszkanie, to zacznij od dobrej lokalizacji.

Zaczynamy tak naprawdę od wyboru teraz nie lokalizacji, tylko od sprawdzenia dewelopera.

No bo jeżeli deweloper nie będzie godny zaufania, no to tej inwestycji nie doprowadzi nam do końca.

Tak, są być może jednostkowe sytuacje, bo sama pani powiedziała, jeżeli chodzi o deweloperskie upadłości, jest ich coraz mniej, ale zdarza się, że słyszymy, kupujemy dziurę w ziemi, o czym też pani powiedziała parę chwil temu.

Ma taką możliwość, czy nie ma?

Nie ma, ale wiele umów, szczególnie zawieranych kilka lat temu, zawierało taki zapis i to się zmaterializowało w momencie wybuchu wojny w Ukrainie.

Też był problem z siłą roboczą i z robotnikami, z pracownikami, którzy w wielu przypadkach wyjechali z Polski.

I deweloperzy w ten sposób tłumaczyli swoje opóźnienie, czyli nie chcieli płacić kar umownych, bo mówili, że siła wyższa.

No plus niejednokrotnie oczekiwali dopłat na poziomie 100-150 tysięcy i moi klienci wielokrotnie takie wezwania od dewelopera dostawali właśnie w oparciu o tak zwaną klauzulę waloryzacyjną.

Natomiast prawda jest taka, prawo prawem, ale praktyka taka, że wielu klientów dopłacało te pieniądze, żeby deweloper dokończył budowę i żeby przeniósł na nich prawo własności nieruchomości.

Jak stanęli przed wyborem, że nie dopłacę, to prawo własności dostanę za 2-3 lata, a jak dopłacę, to może ten deweloper zbierze to wszystko, mówiąc kolokwialnie, dokupy i dokończy tę budowę i przyniesie własność, to ludzie po prostu niestety dopłacali.

To a propos ciągania się po sądach, kolokwializm wiem.

No bo jeżeli deweloper nie wykonał właściwie umowy, albo zrobił to po prostu celowo, że nie wiem, podmienił technologię, żeby było taniej, no to wtedy już nie mówimy po prostu o rękojmi, tylko mówimy po prostu o klasycznym procesie cywilnym odszkodowawczym, tylko rzeczywiście, żeby iść do sądu.

Oczywiście sąd w postępowaniu sądowym będzie powoływał biegłego sądowego z listy, który przyjedzie pewnie na oględziny itd.

No bo jakby to jest jakby, czyli zarząd, tak?

Natomiast notariusz co do zasady jest osobą współpracującą z danym deweloperem, bo to wtedy też są zupełnie inne ceny, jak notariusz obsługuje danego dewelopera, więc oczywiście jest to zawód zaufania publicznego i ja nie sądzę, żeby jakikolwiek notariusz chciał wprowadzić w błąd kupującego.

nie będzie naruszał naszych interesów i właśnie kwestia na przykład tych zawyżonych metraży i doliczania tych powierzchni.

A później na odbiór nieruchomości ze specjalistą i miarką?

Oczywiście, że tak i są firmy, które się w tym specjalizują i ja bardzo gorąco zachęcam do tego, żeby korzystać.

A my nie będąc specjalistami tego nie wyłapiemy.

Ja jakbym poszła odebrać mieszkanie, no nie byłabym w stanie wyłapać tych usterek, no bo to są specjaliści, więc warto tych specjalistów...

zaprosić i warto, żeby właśnie oni zrobili listę wszystkich usterek, żeby deweloper je po prostu usunął na swój własny koszt, a nie, że my się wprowadzimy i nagle się okazuje, że były usterki albo fachowiec nie jest w stanie nam położyć płytek, bo na przykład podłoga jest krzywo, nie ma poziomu.

Czyli drodzy Państwo, wszystkie kąty proste, wszystkie gniazdka elektryczne, wody, doprowadzenia, odprowadzenia, proszę posprawdzać, czy to wszystko działa i czy jest tak, jak być powinno i dobrze to robić w towarzystwie kogoś, kto się na tym po prostu zna.

jakby prawo własności nie jest przeniesione, ale jakby my jesteśmy w posiadaniu tej nieruchomości, jeżeli będziemy robić remont.

Albo będzie zalanie, bo hydraulik źle, nie wiem, przykręci krant czy jakąś usterkę.

Pani mecenas Karolina Pilawska, adwokatka, ekspertka w zakresie prawa cywilnego, bankowego i nieruchomościowego była dzisiaj moim gościem.