Mentionsy

Bo bardzo często osoby, które wynajmują mieszkania, właściciele, szczególnie w kontekście tutaj sytuacji studentów, wpisują, że nie możemy mieć zwierząt, że nie możemy zapraszać gości, że nie możemy ustawiać temperatury grzejników powyżej określonego poziomu, że z wody ciepłej możemy korzystać w określonych godzinach.

Właściciele nieruchomości nie mogą w ten sposób ograniczać praw swoich najemców, bo musimy pamiętać, że najemca ma de facto takie same prawa, jeżeli chodzi o korzystanie z mieszkania, jak jego właściciel, więc nie możemy wpisać, że nie możemy zapraszać w ogóle na przykład gości, absolutnie.

zapraszać, to muszę doprecyzować to w umowie?

Szczególnie w okresie września, kiedy studenci przyjeżdżają do większych miast, bardzo często padają ofiarami oszustów, którzy wynajmują mieszkanie, wynajmują bardzo szybko, proszą o to, aby bardzo szybko przelać kaucję, bo jest już kolejka chętnych do wynajęcia tego mieszkania czy pokoju, a potem okazuje się, że

W ogóle albo tego mieszkania czy pokoju nie ma, albo właśnie ta osoba była oszustem i właściciel nic nie wie o tym, aby to mieszkanie czy ten pokój miał być wynajęty.

No i tutaj też musimy zadbać o to, aby w umowie były określone zapisy dotyczące korzystania właśnie z części wspólnych.

najemca nie musiał ponosić odpowiedzialności finansowej za na przykład zalanie takiego mieszkania czy za zniszczenia.

Więc o to musimy zadbać.

Jakby w Polsce jest bardzo, bardzo dużo pustostanów.

Nie chcą mieć problemu z najemcą, który nie będzie się chciał wyprowadzić, który zniszczy mieszkanie, tylko wolą, żeby stało puste i na przykład w perspektywie 10-20 lat wartość tej nieruchomości wzrośnie.

Tak, ale to może się wydawać absurdalne, tak, że jest prawie 2 miliony pustostanów.

I jeżeli właśnie nie płaci czynszu, no to my nie musimy wprowadzić wieloletniego procesu o eksmisję, tylko rzeczywiście idziemy do sądu po pieczątkę za 50 zł na ten akt notarialny i to jest tak zwana klauzula wykonalności, potem komornik taką eksmisję może przeprowadzić.

Właśnie ono jest składane wobec notariusza i tam też jest oczywiście wskazanie,

Jeżeli jesteśmy wynajmującym i rzeczywiście widzimy, że najemca ma problem z płatnościami, to musimy reagować natychmiast.

Natomiast kwestia też zaległości czynszowych, no to musimy go niestety pozwać, a żeby go pozwać musimy mieć określone dane, które wskazujemy w pozwie.

z wadami i to, o czym musicie Państwo pamiętać, będąc wynajmującymi, o czym mało osób wie, to w terminie 14 dni od zawarcia takiej umowy musicie to zgłosić do Urzędu Skarbowego.

I to Wasze zgłoszenie musi w tym terminie 14 dni dotrzeć, nie, że my 14 dnia nadamy na poczcie i to się liczy.

To świadczenie, to zgłoszenie musi dotrzeć do Urzędu Skarbowego.

Ale jak przyjdzie do nadania klauzuli, to sąd zweryfikuje, czy było zgłoszenie do US-u.

Jeżeli nie było, no to niestety żadnej klauzuli nam nie nada i będziemy musieli po prostu przeprowadzić klasyczny proces o eksmisję, więc o tym trzeba pamiętać.

że być może chce postąpić ze mną nie fair, więc z taką osobą lepiej nie podpisywać umowy żadnej i szukać kogoś, kto chętnie... Zgadzam się, tym bardziej, że jakby najemcy są świadomi tego, że jakby to jest powszechna praktyka na rynku i nawet jak są ogłoszenia, to tam wprost właśnie ci ogłaszający piszą, że jakby forma, no to jest najem okazjonalny, tak, więc no osoba zgłaszająca się już musi jakby się z tym liczyć, że w takiej formie ta umowa będzie zawarta i ja wynajmując mieszkanie w życiu bym się nie zgodziła na inną formę, absolutnie, tak.

14 dniach, to też Pani podkreśliła, to nie chodzi o datę stempla pocztowego w 14 dniu, tylko on do 14 dnia musi dotrzeć.

Ta umowa musi dotrzeć.

Rozumiem też, drodzy Państwo, i też musimy to zrozumieć.

Tutaj musimy liczyć się z tym, że jednak będzie część naszych zysków trzeba odprowadzić.

Na inwestycje wziął kredyt, czyli muszą spłacać ratę tego kredytu.

W momencie, kiedy najemca przestaje im płacić czynsz, nie chce opuścić lokalu, nie mają uprawnienia z najemu okazjonalnego, czyli muszą złożyć klasyczny pozew o eksmisję, no to są stratni podwójnie, bo nie dosyć, że płacą ratę, to nie mają jeszcze wpływu z czynszu.

Powiedziała Pani o tym, że 300-400 zł tyle taka usługa kosztuje u notariusza.

A w takiej umowie najmu okazjonalnego tam jest ewentualny okres wypowiedzenia takiej umowy, czy tam najem okazjonalny kończy się z końcem danego roku i wtedy tak naprawdę do końca roku, jeżeli mam problemy z płatnościami, te płatności nie wpływają na moje konto, to muszę ten okres, że tak powiem, do końca wyczekać, czy jednak mogę starać się rozwiązać sprawę wcześniej i eksmitować najemcę na podstawie jakichś, nie wiem, dokumentów, przepisów wcześniej.

Natomiast no to musi wynikać z umowy i to muszą być właśnie takie szczególne przypadki w stylu właśnie...

naruszania jakby porządku nagminnego, tak, jeżeli chodzi o, nie wiem, czy mieszkanie, czy jakby części wspólne, czy jakby gdzieś tam relacje z sąsiadami, tak.

Natomiast no co do zasady takiej umowy wypowiedzieć się nie da i o tym musimy pamiętać, a czego wiele osób jakby nie wie i tam wpisuje w tę umowę, tak, że o, myśli o tym okresie wypowiedzenia umowa na rok, no i potem sąd patrzy na taką umowę i mówi, no jakby ten zapis jest nieważny, tak.

Tu jeszcze na dwa zdania, drodzy Państwo, przedłużymy tę pierwszą część, ale muszę dopytać najem okazjonalny.

Czyli mogę spokojnie do 10, a nawet tak naprawdę na okres, na który się umówimy, tego najmu okazjonalnego uszyczyć temu wynajmującemu.

No oczywiście, wezwania do zapłaty, kontrola w nieruchomości, no jeżeli nie uda nam się tego dobrowolnie załatwić, no to po upływie określonego tam terminu, co do zasady trzymiesięcznego, tak jak nie płaci nam czynszu, wypowiadamy tę umowę, plus oczywiście sąd, klauzula wykonalności, no i próbujemy przez komornika takiego nieuczciwego najemcy się po prostu pozbyć.

Czyli do końca, czyli do dwunastego miesiąca trwania umowy absolutnie nie muszę czekać, mogę sobie próbować rozwiązać sprawę wcześniej.

Natomiast jakby jak rozmawiamy i uczestniczymy w tej rozmowie, no to możemy to nagrywać i nie musimy informować, tak?

Bo przy najmniej okazjonalnym, jako osoba fizyczna możemy to wynająć i nie musimy prowadzić tutaj żadnej działalności gospodarczej.

Oczywiście tutaj też mamy ten uproszczony model eksmisji, czyli znowu dobrowolne poddanie się egzekucji, oświadczenie złożone u notariusza.

Nie, przy najmniej okazjonalnym może to być uznane za klauzulę niedozwoloną, natomiast przy instytucjonalnym już nie, bo to jest jak najbardziej dopuszczalne.

Z czego i na co mogę ewentualnej kaucji trochę uszczknąć?

Co do zasady opłaty, tylko też musimy pamiętać, że nie wszystkie opłaty i za jakiś tam okres, który nam się wydaje, tylko rzeczywiście za ten okres, kiedy najemca zajmował mieszkanie.

Wtedy możemy potrącić z kaucji, ale też warto to znowu zapisać w umowie, że przed zwrotem kaucji w pierwszej kolejności właściciel ustali stan liczników, odbierze rachunki, prześle najemcy i potrąci z kaucji w pierwszej kolejności.

Gdyby ten najemca wylał nam keczup czy musztardę i wysmarował całą ścianę, no to okej, to nie jest normalne użytkowanie tej nieruchomości.

Natomiast tutaj musimy uważać, że nie wszystkie zniszczenia.

To też jest kwestia do ustalenia.

No a tutaj przy tych instytucjonalnych najmach rzeczywiście, no to jest taka działalność zorganizowana i z punktu widzenia najemcy pewnego rodzaju usterki po prostu szybciej są załatwiane, tak.

Wszystkie dokumenty musieli uciekać z płonącego budynku i tak naprawdę dzisiaj a, nie ma do czego wracać, b, ubezpieczyciel nie wypłaci ani złotów.

To jakby musimy rozdzielić.

Natomiast jeżeli chodzi o podnoszenie czynszu, to też musimy być z tym ostrożni.

Ta sytuacja się ustabilizowała.

Natomiast w kontekście sytuacji też związanej z kredytami, nie każdy może sobie pozwolić na kredyt, więc jest zmuszony do wynajmowania mieszkań.

Nie, no mówię, teraz jakby ta sytuacja się ustabilizowała.

Jest podobno pięć takich rzeczy, które muszę koniecznie sprawdzić w umowie deweloperskiej.

Oczywiście kwestie techniczne związane z budynkiem, z naszym mieszkaniem, jaki będzie standard wykończenia, to wszystko musimy sprawdzić.

Więc to z pewnością musimy w pierwszej kolejności sprawdzić.

Musimy się liczyć z tym, że będą opóźnienia.

Rzadko się zdarza, że jakby tam nie ma nawet miesięcznego czy dwumiesięcznego opóźnienia, więc będziemy musieli na to nasze własne M poczekać.

Odkąd wprowadzono tak zwaną nową ustawę deweloperską, która w pełnej krasie zaczęła obowiązywać od lipca 2024 roku, to my jako osoby kupujące rzeczywiście jesteśmy zabezpieczeni i rzeczywiście te umowy, które zawieramy, czy tę umowę rezerwacyjną,

czy potem umowę przyniesienia własności z deweloperem, no to jest odwzorowanie ustawy deweloperskiej, więc tam deweloperzy, szczególnie ci duzi, nie mogą sobie pozwolić na odstępstwo od normy, no bo to zaraz skończy się postępowaniem w OKIK-u i prezes OKIK-u może nałożyć na nich nawet 10% kary, jeżeli chodzi o obrót za obiegły rok, więc to są ogromne pieniądze.

Na pewno musimy zweryfikować kwestię rachunku powierniczego, no bo właśnie dzięki tym wszystkim zmianom,

które były potrzebne, no bo Polacy doświadczyli nieraz upadłości dewelopera i nie dostali swoich mieszkań, musieli spłacać kredyty, to są rachunki powiernicze i każdy deweloper na każdą inwestycję musi mieć osobny rachunek powierniczy.

Kolejna kwestia, którą musimy zadbać, to też kwestia kar za opóźnienie.

Czy deweloper w momencie opóźnienia będzie nam musiał zapłacić karę taką umowną.

Unikają tych kar umownych, a to jakby przy jakimś takim dłuższym opóźnieniu, to są rzeczywiście dość duże pieniądze, szczególnie w sytuacji, kiedy my musimy na przykład spłacać kredyt na to mieszkanie, a mieszkanie nie mamy, jeszcze musimy wynajmować na rynku, więc nie dosyć, że płacimy ratę kredytu, to jeszcze płacimy czynsz najmu, więc o tym pamiętamy.

Też temat rzeka i myślę, że w najbliższych latach deweloperzy muszą się liczyć z wieloma procesami dotyczącymi tego tematu.

No plus niejednokrotnie oczekiwali dopłat na poziomie 100-150 tysięcy i moi klienci wielokrotnie takie wezwania od dewelopera dostawali właśnie w oparciu o tak zwaną klauzulę waloryzacyjną.

Być może muszę wynajmować gdzie indziej mieszkanie.

To jest kwestia, czy to była wada taka ukryta, która się jakby nie ujawniła, czy to jest efekt gdzieś tam normalnego zużycia budynku, bo w większości przypadków to z tego wynika, że korzystamy z budynku i pojawiają się określone gdzieś tam po prostu usterki wynikające z normalnego użytkowania.

Kto się musi na to zgodzić?

Musimy zweryfikować i musimy mieć na to papier, mówiąc nieładnie, że to jest efekt niewłaściwego postępowania dewelopera.

Natomiast żeby mieć jakąkolwiek podstawę do pozwu i gdzieś tam, no może nie pewność, ale przekonanie, że to jest wina dewelopera i że my mamy go o co pozwać, no to musimy mieć tę opinię prywatną, tak?

Jak chcemy podjąć jakąś decyzję, musimy biegać po wszystkich mieszkaniach bloku, żeby mieć tutaj glejt na pozwanie dewelopera.

Natomiast to są takie niuanse, bo zdarzają się takie sytuacje, tylko my musimy wykazać, że rzeczywiście był to efekt niewłaściwie zastosowanej technologii i że to nie był żaden przypadek, tylko celowe działanie dewelopera.

Też warto wiedzieć, że jak idziemy do notariusza, notariusz nam tłumaczy, co w tej umowie jest zawarte,

Natomiast notariusz co do zasady jest osobą współpracującą z danym deweloperem, bo to wtedy też są zupełnie inne ceny, jak notariusz obsługuje danego dewelopera, więc oczywiście jest to zawód zaufania publicznego i ja nie sądzę, żeby jakikolwiek notariusz chciał wprowadzić w błąd kupującego.

No ale tutaj też powinniśmy mieć takie ograniczone zaufanie jednak, że to jest osoba powinna być neutralna, niezależna, no ale jednak działa razem z deweloperem, więc też nie możemy się skupić na tym, że o, notariusz nam to wytłumaczy, notariusz zadba o to, żeby wszystko było jak należy.

No bo notariusz oczywiście dba o to, żeby te zapisy były zgodne z prawem i w granicach prawa, natomiast nie zawsze zapis, który jest w granicach prawa,

nie będzie naruszał naszych interesów i właśnie kwestia na przykład tych zawyżonych metraży i doliczania tych powierzchni.

Notariusz tego jakby nie weryfikuje, to jest wpisane w akt notarialny i tyle.

Notariusz nam nie wytłumaczy, że deweloper tak nie powinien robić i że ta powierzchnia jest zawyżona, nie wiem, o półtora czy dwa metry, więc na pewno warto umowę zweryfikować, żeby ją zrozumieć, żeby wiedzieć w jakiej sytuacji takiej prawnej, no i też finansowej oczywiście,

Natomiast co do tych notariuszy, to warto o tym po prostu pamiętać, że to nie jest notariusz, którego my sobie wybierzemy, tylko notariusz, który współpracuje z deweloperem.

z pomocy takich podmiotów, bo rzeczywiście to jest moment, kiedy trzeba wyłapać wszystkie usterki.

Ja jakbym poszła odebrać mieszkanie, no nie byłabym w stanie wyłapać tych usterek, no bo to są specjaliści, więc warto tych specjalistów...

zaprosić i warto, żeby właśnie oni zrobili listę wszystkich usterek, żeby deweloper je po prostu usunął na swój własny koszt, a nie, że my się wprowadzimy i nagle się okazuje, że były usterki albo fachowiec nie jest w stanie nam położyć płytek, bo na przykład podłoga jest krzywo, nie ma poziomu.

Tak, i jeszcze taka uwaga, znowu wrócę do tych ubezpieczeń, jakby to nie jest żadna reklama Towarzystwa Ubezpieczeniowego, ale też musicie Państwo wiedzieć, bo w ostatnim czasie miałam dwie takie rozmowy, że ktoś odebrał mieszkanie, odebrał klucze, jakby nie miał ubezpieczenia.

Bo często jest tak, że robimy remont, a jeszcze nie mamy przeniesionego prawa własności nieruchomości, no bo tam jakieś formalności muszą być dopełnione.

Albo będzie zalanie, bo hydraulik źle, nie wiem, przykręci krant czy jakąś usterkę.