Mentionsy

O potrzebie stworzenia w Polsce RIT-ów, a więc publicznych funduszy inwestujących w nieruchomości, mówiło się od dekady.

Minister Finansów poinformował wtedy, że RIT-ów, przynajmniej tych mieszkaniowych, nie ma i nie będzie.

Co dla polskiego rynku oznacza brak RIT-ów, co na tym traci przeciętny Kowalski, a co gospodarka, porozmawiam o tym z Katarzyną Kopczewską, partnerką w warszawskim biurze kancelarii Baker McKenzie.

O RIT-ach mówi się sporo w kontekście rynków zagranicznych, modele których krajów się wyróżniają, jakie są mocne i słabe strony tworzenia RIT-ów mieszkaniowych, czy ich wprowadzenie faktycznie mogłoby wpłynąć na ceny i w jakim zakresie?

Pani Kasiu, w jaki sposób brak RIT-ów mieszkaniowych przekłada się na sytuację przeciętnego inwestora i kondycję krajowej gospodarki?

W pierwszej kolejności, Pani redaktor, chciałabym zaznaczyć, że to sformułowanie RIT mieszkaniowy, to, że ono jest obecne w dyskusji publicznej,

Natomiast w polskie nieruchomości przeznaczone na wynajem inwestują RIT-y zagraniczne.

RIT-y z RPA, RIT-y z USA czy RIT-y z Wielkiej Brytanii.

A na jakich zasadach działają RITy za granicą?

Czym jest w ogóle RIT?

RIT jest spółką i jest spółką inwestującą w nieruchomości.

To, że RIT inwestuje w nieruchomości oznacza, że te nieruchomości są wynajęte, czyli generują stały strumień przychodów.

I trochę stąd wzięła się nazwa polskiego RIT-u w pracach legislacyjnych, które jeszcze od niedawna, do niedawna były prowadzone przez rząd.

I właściwie ta nazwa doskonale oddaje, czym jest RIT.

Jeżeli ona inwestuje w najem nieruchomości, każdego roku generuje nadwyżki finansowe i drugą permanentną cechą RIT-u jest to, że co roku ta spółka wypłaca wygenerowane przez siebie nadwyżki finansowe, środków finansowych jako dywidendy.

Kolejną immanentną cechą RIT-u jest to, że one są notowane na kiełdzie, więc osobie, która zainwestowała swoje oszczędności, środki finansowe w RIT,

W RIT-ach jest inaczej, RIT-y mają swoją płynność.

Kolejną czwartą cechą RIT-u jest to, że eliminują one prób wejścia do inwestycji w nieruchomości, bo nie każdy może pozwolić sobie na zakup całego biurowca, ale jeżeli zbierzemy grupę inwestorów dysponujących mniejszą ilością środków finansowych, to taki biurowiec obrazowo będą już sobie mogli kupić, ale są oni zainteresowani tym, aby opodatkowanie najmu tego biurowca, który kupują za pomocą jakiejś platformy inwestycyjnej, na przykład RIT-u,

I właśnie RIT-y we wszystkich jurysdykcjach są opodatkowane właśnie w taki sposób, aby zrównać to obciążenie podatkowe z inwestycji poprzez RIT do obciążenia takiego, jakim byłoby, gdyby to była inwestycja bezpośrednia.

W związku z tym można to ująć w takich czterech słowach kluczach, które charakteryzują RIT.

Natomiast ze względu na te cechy zazwyczaj RIT-y służą jako jeden z aktywów innych funduszy inwestycyjnych, które równoważą portfele tych funduszy inwestycyjnych.

W efekcie to nie indywidualni inwestorzy, ale inwestorzy instytucjonalni, tacy jak fundusze inwestycyjne albo fundusze emerytalne są głównymi inwestorami w RIT-ach.

Rity są częścią tej infrastruktury inwestycyjnej, ale oprócz tego powinna ona obejmować możliwość inwestowania oszczędności emerytalnych w polskie nieruchomości, skoro emeryci ze Stanów Zjednoczonych mogą inwestować w polskie nieruchomości swoje.

I brakuje również aktywnych na rynku nieruchomości innych typów funduszy inwestycyjnych, które mogłyby w RIT-y inwestować, tak jak to się dzieje za granicą.

obejmującą swoim istnieniem również RIT-y, jest tak naprawdę kluczowym zadaniem do tego, żeby rozwiązać ten problem braku obecności polskiego kapitału w inwestycjach nieruchomościowych komercyjnych w Polsce.

Jakie są mocne i słabe strony tworzenia RIT-ów mieszkaniowych?

tego mojego pierwszego zastrzeżenia, czy sformułowanie RIT mieszkaniowy jest właściwie

ponieważ te RIT-y, które funkcjonują za granicą, to są RIT-y, które mogą inwestować we wszelkie klasy nieruchomości, czyli mogą inwestować w centra legistyczne, w centra handlowe, w biurowce, również w mieszkania na wynajem, ale jest to jedno z rodzajów aktywów inwestycyjnych.

We Francji są nawet RIT-y, które inwestują w takie półzadaszone tereny handlowe, taki rodzaj...

Statystyki wskazują, że największe sukcesy faktycznie odnoszą rity, które są wyspecjalizowane w jednej klasie aktywów albo nawet w węższym zakresie w ramach tej klasy aktywów, czyli na przykład w hotelach albo wyłącznie w mieszkaniach na wynajem.

jaki jest sukces danego RIT-u, to jest regulowane znacznie bardziej przez rynek niż przez ustawodawstwo.

w 2017 roku, który miał doprowadzić do prowadzenia RIT-ów w Polsce, to Adam Glapiński, reprezentujący NPP, wyraził w swoim raporcie zdanie, że rynek nieruchomości komercyjnych jest przegrzany, w związku z czym tylko RIT-y mieszkaniowe mogą wejść w życie.

Zgodnie z opinią Pani Minister, rity mieszkaniowe podniosłyby ceny na rynku mieszkań, w związku z czym są absolutnie nielużliwe.

Trzeci wątek, minister Domański w 2024, jak mówił o wprowadzeniu RIT-ów, to mówił na jednym oddechu z adresowaniem problemu niedoboru mieszkań w Polsce.

Więc kontekst tych dyskusji dotyczących RIT-ów, a w szczególności RIT-ów mieszkaniowych, bo ten temat wydaje się taki bardzo gorący, jest bardziej...

Te aktywa, które w danym momencie na rynku przynoszą największe statystyka, to powinny być aktywa, którymi interesują się RIT-y, a regulator powinien zapewnić rozsądny stopień nadzoru nad działalnością RIT-ów ze strony KNF-u właśnie po to, żeby zapewnić bezpieczeństwo i powinien zapewnić profesjonalne zarządzanie takimi RIT-ami.

Klasy aktywów inwestycyjnych, w które RIT-y powinny inwestować, to powinno zostać pozostawione rynkowi, tak jak dzieje się za granicą.

Natomiast w kontekście jeszcze rynku mieszkaniowego, popyt na mieszkania, który potencjalnie może być kreowany przez RIT-y, to będzie popyt, który będzie zależał od popytu na mieszkania na wynajem.

ponieważ RIT-y, żeby to miało sens z inwestycyjnego punktu widzenia, będą inwestowały tylko i wyłącznie w mieszkania, które mogą zostać wynajęte.

Poza tym taka inwestycja realizowana przez RIT wygląda zupełnie inaczej niż przyjście do dewelopera i zakupienie pakietu mieszkań.

RIT-y pracują na wolumenach i warunki, które muszą być spełnione po to, żeby RIT mógł zakupić pakiet mieszkań, prowadzą do tego, że zazwyczaj są to mieszkania o odpowiedniej strukturze, które są budowane na zamówienie będące.

finansowane przez RIT podczas budowy, wynajęte przed zakupem i to w oparciu o czynsz najmu, który będzie generowany przez wiele lat.

Poza tym często również takie mieszkania budowane są, czyli takie, które są przeznaczone do inwestycji RIT-u, budowane są tam, gdzie nie można wybudować mieszkań przeznaczonych na sprzedaż.

W związku z tym ten segment budowy czy dostarczania mieszkań na potrzeby inwestycji RIT-ów i na potrzeby użytkowników indywidualnych, to są w gruncie rzeczy odrębne segmenty.

Więc ta dyskusja o RIT-ach i warunkowanie ich funkcjonowania od sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym jest bardzo szkodliwa z punktu widzenia.

i dodatkowo RIT-y mają też szansę poprzez tworzenie tego dodatkowego wolumenu mieszkań na wynajem również kontrybuować do tego, żeby problem niedowodów mieszkań w Polsce został zaadresowany czy pomóc w jego adresowaniu.

Natomiast zdecydowanie wątkiem dyskusji wokół RIT-ów nie powinno być skupienie na mieszkaniach