Mentionsy

W Polsce to też się dzieje, przede wszystkim w dużych miastach i dzieje się to na skutek wzrostu podaży kredytów hipotecznych najczęściej.

Czyli że po prostu, jeżeli musimy podejść do mieszkania jako czegoś, co my kupujemy na kredyt hipoteczny i musimy później od niego płacić raty, już nie daj Boże, jak mamy kredyt powiązany z kursem franka szwajcarskiego i stopami procentowymi, to jeszcze patrzymy na wartość naszego mieszkania i kurs franka szwajcarskiego, to automatycznie powoduje, że nasze mieszkanie nabiera cech towaru.

Trzy rzeczy z tego, co powiedziałeś, wydały mi się super świeże, szczególnie jak pomyślę o tym w kontekście debaty, która się mniej lub bardziej otwartym językiem toczy w Polsce.

Ale trzecie, z tego, co mówisz, to wynika, bo to ja ściągnę przykłady różnych krajów, że to nie jest tak, że wszyscy mają jakiś jeden model, że wszystkie kraje mają jakiś jeden model.

Bo zidentyfikowałem w ramach państw Unii Europejskiej cztery różne, się fachowo nazywa modele kapitalizmu mieszkaniowego.

I tak jak tutaj rozmawiamy o Polsce, to ten model nosi nazwę nieutowarowionego modelu rodzinnego, właśnie z tych wszystkich powodów, o których mówiłem wcześniej.

Poza tym naszym modelem mamy jeszcze trzy...

Co to znaczy, że ten model jest nieutowarowionym modelem rodzinnym?

Po pierwsze, mieszkania oraz domy są traktowane jako dobro rodzinne, przede wszystkim przez pryzmat wartości.

Powiedziałeś o tym nieutowarowionym rodzinnym modelu.

Pozostałe występują na zachodzie Europy i mamy model utowarowiony rodzinny.

Czyli tam już mamy zdecydowanie bardziej rozwinięty rynek kredytów hipotecznych i zwłaszcza w dużych miastach ludzie w zasadzie w większości już traktują mieszkania jako utowarowione.

Popatrzę na to wręcz przez imponderabilność, że mam dwa, jedno w tym, w którym mieszkam, tam gdzie pracuję, które kupiłam na kredyt czy bezpośrednio zarobków, ale to jest to mieszkanie, o którym myślę jako o aktywie potencjalnie sprzedawalnym, ale mam też jakąś spuściznę rodzinną, która jest gdzieś indziej historycznie i która nie podlega temu samemu modelowi myślenia, tak?

W Polsce jest rynek kredytów hipotecznych, natomiast on jest w dużo mniejszej skali, o połowę mniejsze niż w krajach z utowarowionym modelem.

Polska ma jeden z najmniejszych wskaźników

To jest jakiś element, czas przejścia pomiędzy modelem, kiedy nikt nie miał kredytu hipotecznego, do momentu, kiedy nasza gospodarka ustali swoją równowagę.

200 lat na przeprowadzenie każdej nieruchomości od jednego właściciela do jakiegoś innego.

W całym kraju ta statystyka jest nieco lepsza, ale wciąż de facto my przez rynek przeprowadzamy niewielką część nieruchomości.

Czyli ten model w Polsce to jest taki, że dostaje się mieszkanie, czy tam dom, wszystko jedno, od kogoś, albo dostaje się ziemię i samemu się buduje na tym mieszkanie.

Czy dom, a model typowy dla Francji to jest taki, że dostaje się pieniądze, jeśli ktoś z rodziny będzie chciał przekazać i te pieniądze przeznacza się na zakup takiej nieruchomości, jaka jest nam w danym momencie potrzebna.

W państwach, gdzie podatek od spadków i darowizn jest relatywnie wysoki, nie ma różnego rodzaju zwolnień, tam zdecydowanie więcej nieruchomości otrzymanych właśnie w spadku czy też w darowiznie jest po prostu sprzedawanych i za te pieniądze można kupić albo przeprowadzić się z mniejszej do większej nieruchomości.

Natomiast wracając już do modeli kapitalizmu i odpowiadając na pytanie, które gdzieś zawiesiliśmy w powietrzu dotyczące tego, czym tak naprawdę się różni model utowarowiony rodzinny od nieutowarowionego rodzinnego, to ja najbardziej lubię go tłumaczyć przez pryzmat tego, że jest to stan przejściowy.

Dla mnie to nie jest model, który jest okrzepły i który taki pozostanie.

Dla mnie to jest stan przejściowy pomiędzy modelem, który nazywam liberalno-korporatystycznym, to jest stan docelowy, a modelem właśnie nieutowarowionym rodzinnym.

I tu najświetnym przykładem jest z kolei Irlandia, która już ma w tej chwili model liberalno-korporatystyczny, zaraz go scharakteryzuję, a która wcześniej historycznie miała utowarowiony rodzinny, a jeszcze wcześniej, jak się niemy do 70-tych i spojrzymy

Więc ona dokonała tej ewolucji przejścia właśnie przez ten model utowarowiony rodzinny do liberalno-korporatystycznego.

I teraz czym charakteryzuje się ten model liberalno-korporatystyczny?

No przede wszystkim tym, że mieszkanie jest bardzo mocno utowarowione, jest traktowane wręcz jak aktywo finansowe, które buduje...

Ale równocześnie, i tu jest bardzo ważna rzecz, bo to jest ten element liberalny tego rynku, ale jest drugi element korporatystyczny, że państwo w tym modelu musi zapewniać siatkę bezpieczeństwa.

Żeby ten model był stabilny, model oparty na rynku, państwo musi zapewniać siatkę bezpieczeństwa dla tych wszystkich osób, które zostaną z tego rynku wypchnięte.

Żeby podać na liczbach, państwa o liberalno-korporatystycznym modelu wydają najwięcej na budownictwo mieszkaniowe.

To państwo zapewnia tą siatkę bezpieczeństwa dla osób, które nie mają gdzie mieszkać i zastępuje de facto rodzina, która w modelu nieutowarowionym rodzinnym jest właśnie tym zabezpieczeniem, czy tym podmiotem, który zabezpiecza mieszkanie,

potrzeby mieszkaniowe ludzi, przede wszystkim dzieci, poprzez transfery międzypokoleniowe i zarówno finansowe, jak i rzeczowe pod postacią nieruchomości.

Wydają na dwie rzeczy, dzieli się w statystykach publicznych wydatki na mieszkalnictwo na dwie kategorie, jeden na rozwój zasobu mieszkaniowego, a drugi na transfery, coś co my w Polsce nazywamy dodatkami mieszkaniowymi, trochę myślę, że zapomnieliśmy o tym, że taki instrument w Polsce mamy, a jednak on występuje, natomiast...

My wydajemy przede wszystkim właśnie na rozwój zasobu mieszkaniowego.

To znowu, trochę trywializując, bo tak słyszę, że tego się ode mnie oczekuje.

Tutaj takim typowym przykładem jest Wielka Brytania, która jest dużo bardziej zaawansowana, jeżeli chodzi o taki w zasadzie klasyczny przykład modelu liberalno-korporatystycznego, gdzie państwo ma jedną piątą zasobu mieszkaniowego.

Także takie historie, że nagle jest jakiś gracz, no bo Columbia University to jest prywatne uczelnie, ale taki gracz quasi publiczny, który jest dużym najemcą gdzieś i w związku z tym narzuca de facto warunki.

No dobrze, ale skoro powiedziałeś, że ten model liberalno-korporatystyczny jest jakimś takim modelem docelowym.

W każdym razie, jeżeli to jest model docelowy i zakładamy, że dążymy do niego także my, Polacy, Polki i Polacy,

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, muszę przedstawić czwarty model, który sobie zachowałem na deser, bo czwarty model funkcjonujący w Unii Europejskiej to jest tak zwany model etatystyczny.

I to jest właśnie model, który ma w paradygmacie mieszkanie jako prawo społeczne.

I to jest model charakterystyczny dla tych państw, do których odwołuje się w swoich wystąpieniach właśnie, odwołują się ugrupowania lewicowe, czyli Niemcy, Austria oraz to ciekawe Francja.

Dlatego, że właśnie w modelu etatystycznym rynek jest, tylko rynek jest bardzo ograniczony różnymi przepisami.

Jeżeli mamy model korporatystyczny, element korporatystyczny, to wtedy państwo wchodzi na rynek całym sobą.

W modelu etatystycznym państwo nie ma własności.

To jest jeden z takich popularnych

Budują fundusze inwestycyjne albo spółki, córki deweloperów, które są non-profit, czyli mają ograniczone marże.

W modelu etatystycznym etatyzm właśnie polega na regulacji rynku, a nie na takim wejściu państwa jako aktora rynkowego, pozostawiając liberalność tego rynku, czyli deregulowanie tego całego rynku.

Ale to już w modelu etatystycznym nie można.

Przykładowo, co jest popularne w Wielkiej Brytanii, Irlandia, przede wszystkim w Stanach, to są kredyty konsumpcyjne hipoteczne.

A tego na przykład nie możemy zrobić w modelu etatystycznym, bo nie mamy własności tej nieruchomości, więc nie możemy tej własności obciążyć hipoteką.

Czyli chcesz powiedzieć teraz, że nie może być tak, że jest jakiś model funkcjonowania na przykład systemu kształcenia i on nie pasuje do modelu finansowania na przykład mieszkania.

No i to jest właśnie bardzo ważny punkt, na który ja i w ogóle osoby w mojej katedrze zwracamy szczególną uwagę, że modele kapitalizmu muszą być ze sobą wewnętrznie spójne.

Model kapitalizmu, czyli cała architektura instytucjonalna, którą mamy, musi być spójna.

musi być wewnętrznie spójna po to, żeby gdzieś tam na granicach nie zgrzytało, a niestety modele tutaj regionu Europy Środkowej i Wschodniej trochę przez pewnego rodzaju doświadczenia historyczne są takie patchworkowe, czyli są posklejane z różnych elementów, różnych modeli kapitalizmu, różnych rozwiązań w ogóle instytucjonalnych, które albo odziedziczyliśmy po poprzednim systemie, albo pojechaliśmy na zachód i zobaczyliśmy, o to fajnie funkcjonuje, zaszczepmy to u nas.

Średni metraż nowo oddawanego mieszkania deweloperskiego to jest 50 kilka metrów kwadratowych, 52.

Z czego zdecydowanie największa część to są mieszkania poniżej 40 metrów kwadratowych, czyli kawalerki albo takie małe mieszkania dwupokojowe.

A za pomocą, i nie mówimy o jakichś kolejkach podmiejskich, tylko dojeżdżaniu z Siedlec do Warszawy, nawet z Radomia do Warszawy, czyli sporą odległość i dużo czasu każdego dnia.

Ona rośnie szybko, ale wciąż jest zdecydowanie poniżej średniej unijnej.

W tej chwili mamy około jednego mieszkania na gospodarstwo domowe, a liderem w Europie jest Hiszpania, która ma ponad 1,2 nieruchomości mieszkaniowej na gospodarstwo domowe.

I dlatego też tego wskaźnika, nawet tego nie za bardzo lubię, on już pokazuje więcej, ale też go nie lubię, bo w skład nieruchomości mieszkaniowych wchodzą te wszystkie domy wakacyjne, które w żaden sposób nie służą lokalnej ludności.

Właśnie dlatego pod tymi względami w Europie żyje Hiszpania, wysokie wskaźniki mamy na Malcie, na Cyprze, natomiast to w żaden sposób nie pokazuje faktycznej sytuacji mieszkaniowej i stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

I tutaj wracając do... Czyli chcesz powiedzieć, że po pierwsze nie bardzo działa model, że jak nie ma chleba, to niech jedzą ciastka, że mieszkanie w mieszkaniu nierówny, dom... Czy kiedykolwiek on działał?

Dacza nad jeziorem to nie jest ekwiwalent mieszkania w aglomeracji, do której przenoszą się głównie młode osoby.

Natomiast oczywiście mamy modele statystyczne, gdzie mamy bardzo wysoki udział rynku najmu, zarówno tego silnie regulowanego, subsydiowanego przez państwo, jak i tego zupełnie rynkowego.

Zdecydowanie mieszkania zakładowe jest czymś, na co uważam, że powinniśmy w Polsce postawić, ale nie zgodzę się z tobą, że to jest problem tych pracodawców, jeżeli tymi pracodawcami są podmioty publiczne.

Czemu przenosimy ten problem na... W sensie, że nie mówimy, że to jest jakiś rodzaj deficytu po stronie pracodawcy, tylko mówimy, że to jest deficyt po stronie rynku, po stronie samorządu, po stronie... Rozumiesz, znaczy kto tu jest tym odpowiedzialnym graczem, kto jest podstawowym interesariuszem, który powinien się zająć tym problemem?

Jeżeli nie są zaspokojone potrzeby mieszkaniowe studentów,

bo na przykład mamy za mało akademików w Polsce, no to automatycznie ci studenci wchodzą na rynek najmu, przez co zwiększają popyt na rynku najmu i podnoszą ceny tego rynku najmu.

Gdybyśmy mieli więcej akademików, to moglibyśmy trochę odciążyć rynek najmu i mieć na przykład niższe ceny najmu.

Ale powiedziawszy to, chciałabym też zwrócić uwagę, że na przykład w świecie akademików, to rzeczywiście jest ich za mało, żeby na cokolwiek mieli wpływ.

Takim przykładem jest Londyn, takim przykładem jest Zurich, gdzie...

zatrudnienie, czy pozyskanie naukowców na te stanowiska takie tuż po doktoracie, żeby ci ludzie mogli awansować i robić świetną naukę, wymaga od uczelni de facto subsydiowania także po stronie mieszkaniowej, bo jak one tego nie zrobią, to tych naukowców po prostu nie będzie stać na mieszkanie w tym mieście.

Z tego, co mówiliście do tej pory, wynika przede wszystkim to, że kryzys mieszkaniowy jest tylko nie tam, gdzie nam się wydaje i mamy bardzo konkretne grupy, które...

Są to ci studenci, którzy być może muszą porzucić myśl o studiowaniu w jakimś dobrym ośrodku, ponieważ nie stać ich na wynajem mieszkania.

80 tysięcy studentów mieszkających w akademikach versus milion dwieście wszyscy studenci, czyli dokładnie jakieś 6-7% studentów ma miejsce w akademiku.

Przy czym coraz częściej są to studenci obcokrajowcy po prostu.

W państwach takich jak Niemcy, Francja, czyli państwach właśnie o modelu etatystycznym to wynosi 17%.

Bardzo zbliżony poziom jest w modelu liberalno-korporatystycznym.

Natomiast w modelu etatystycznym to jest akurat grupa gospodarstw domowych, które mają jedną z najmniejszych.

Jak się popatrzy w OECD, 60% osób, dwudziestolatków, deklaruje niepokój związany z zabezpieczeniem sobie potrzeby mieszkaniowej.

sytuacji dwudziestolatków, czy deklaracji dwudziestolatków, ich subiektywnego postrzegania tej deklaracji dwudziestolatków w porównaniu do na przykład trzydziestu czterdziestolatków i osób starszych.

Więc ta różnica w Polsce pomiędzy deklaracją o, deklarowaniem obaw o zabezpieczenie swoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych jest pomiędzy pokoleniami w Polsce najniższa

To znaczy, jak na przykład popatrzymy sobie na Hiszpanię, to tam osoby najstarsze deklarują te obawy 60%, a osoby najmłodsze 90%.

Czyli jest to ewidentnie skoncentrowane wśród osób młodych.

Ale ten problem dopasowania dostępności mieszkań do potrzeb geograficznych, to nie jest problem tylko Polski, dotyczy wielu krajów i de facto w Polsce jest na dzisiaj mniej odczuwalny niż w innych krajach OECD.

A jeszcze na to nałożyły się masowy napływ uchodźców i rodzin uchodźczych, które dodatkowo ograniczyły dostępność akademików, to o czym pani redaktor wcześniej wspominała dla studentów i to wszystko przełożyło się na to, że sytuacja mieszkaniowa młodych osób przez ostatnie cztery lata w Polsce znacząco się pogorszyła i ja myślę, że gdybyśmy

Zresztą druga rzecz, dla którego ja dosyć sceptycznie do tych wyników podchodzę, ale dane to dane, to z kolei są badania Karoliny de Wilde, jednej z tych najbardziej znanych badaczek rynku

czy Hiszpanii właśnie, a zdecydowanie mniejsze problemy mają grupy starsze, te, które najbardziej skorzystały na masowej prywatyzacji zasobu po transformacji systemowej, więc struktura osób starszych, jeżeli chodzi o dostęp do mieszkania w tej regionie jest dużo lepsza niż na zachodzie, a młodzież ma mniej więcej tą samą sytuację.

I wydawało się, że w miarę jak, powiedziałam, że demografia zacznie rozwiązywać problem liczebności w krajach Unii Europejskiej, to znaczy, że wszystkie kraje Unii Europejskiej się populacyjnie kurczą, to być może kwestie mieszkaniowe przestaną być

aż tak dojmujące, ale okazuje się, że de facto przez niedopasowanie, jak ty mówisz, wielkości mieszkań, dostępności mieszkań geograficznej, czyli gdzie one są, a gdzie są potrzeby i różnego rodzaju uwarunkowań instytucjonalnych, które powodują, że niektórzy są jakoś bardziej wkluczeni, a inni może bardziej wykluczeni, że de facto...

W Austrii dużo więcej instrumentów na wsparcie mieszkańców dostępnego, obniżonych czynsza względem rynkowego, jest finansowana z instrumentów zwrotnych.

fundacji non-profit, a nie finansuje po prostu całości, tak jak w Polsce mamy w zwyczaju całości budownictwa mieszkaniowego i dlatego my wydajemy więcej, a mimo tego mamy zdecydowanie gorsze efekty, jeżeli chodzi o liczbę dostarczanych mieszkań, więc dla mnie 0,25% to jest właśnie liczba odcinka.

Chociaż jak powiedzieliśmy na początku, emocje też tutaj grają rolę w definiowaniu wartości.

Emocje są super, bo one skupiają, pozwalają takim ludziom jak Adam, którzy siedzą i badają te rzeczy od lat, przyjść i pokazać fakty i dane i poinformować tę debatę.

A teraz, przez to, że to jest temat istotny w debacie, możemy zacząć te wyniki, które są z badań uzyskane, faktycznie rozmawiać o danych, o faktach i o konkretach, co dla mnie osobiście ma największe znaczenie.