Mentionsy

Ale niestety nie w Polsce, bo w Polsce banki mają wyjątkowo dobrze, a kredytobiorcy nieco gorzej.

I choć od maja Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe już trzy razy, łącznie o jeden punkt procentowy, to banki, wyobraźcie sobie, w tym czasie potrafiły nawet podnieść oprocentowanie kredytów o stałym oprocentowaniu.

Powiemy jeszcze razem z Sebastianem, który zaraz do mnie dołączy, o patowej sytuacji, w jakiej znaleźli się klienci kilku banków na skutek niezbyt przemyślanej decyzji KNF.

Ale zanim do tego przejdę, wspomnę, że ten film jest częścią cyklu, który co miesiąc opracowuje razem z ekspertem hipotecznym Sebastianem Bielskim, czyli ranking kredytów hipotecznych.

I widać to na tym wykresie, gdzie prezentujemy Sebastianem najtańsze oferty z oprocentowaniem zmiennym i stałym z tego naszego rankingu.

A to dlatego, że WIBOR spada, więc kredyty z oprocentowaniem zmiennym z automatu są niżej oprocentowane, czy bank by tego chciał, czy nie, a oferta kredytów z oprocentowaniem stałym poprawia się niewiele.

Prognozy bankowe, a konkretnie kontrakty terminowe, które banki zawierają między sobą na przyszłe stopy procentowe, które nazywają się kontrakty FRA, mówią o tym, że w perspektywie kilku miesięcy oprocentowanie będzie wynosić 4, a w perspektywie 12 miesięcy nawet 3,75.

No i to jest to polskie Eldorado bankowe, o którym mówiliśmy już w tych dwóch filmach.

Mamy od lat najdroższe kredyty hipoteczne w Europie i po oburzeniu rekordowymi wynikami banków w 2024 roku na poziomie 42 mld zł.

Banki tłumaczyły ten rok 2024, że jest wyjątkowy, że stopy były wtedy bardzo wysokie.

Tymczasem, jak wiemy, stopy spadają i nic się nie zmienia, a wręcz wyobraźcie sobie, że w tym roku bankom jest jeszcze lepiej, bo wyniki finansowe banków za ten rok do lipca są jeszcze lepsze niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.

W samym lipcu, czyli już po tej pierwszej większej obniżce stóp procentowych, banki zrobiły 4 miliardy więcej na odsetkach niż rok temu.

No i ciekawe jak w tym roku, gdy znowu zrobi się awantura o ich wyniki, będą banki próbowały to tłumaczyć, przekonując nas, że w Polsce nie jest drogo albo że tak drogo musi być.

Wyższy podatek dochodowy od banków i o tym mówi minister finansów lub podatek od nadmiarowych zysków banków i o tym mówi Polska 2050.

Po pierwsze, można by znieść podatek bankowy od kredytów hipotecznych, bo banki w Polsce płacą podatek bankowy, który wynosi około 0,44% i jest naliczany od aktywów banku.

Nad aktywów banku zaliczają się też kredyty hipoteczne, więc choć my jako kredytobiorcy tego podatku nie widzimy bezpośrednio, no to przecież banki przerzucają jego koszt na kredytobiorców.

Po drugie, nie warto zapominać, że połowa kapitału banków w Polsce znajduje się w rękach Skarbu Państwa.

No i wystarczyłoby, żeby jeden lub dwa banki postanowiły wyłamać się z tego schematu i zaczęły oferować kredyty hipoteczne o niższych stopach procentowych i niższych marżach, no a pozostałe instytucje musiałyby się do tego dostosować.

Ja tylko dodam, że na ten moment banki z przewagą kapitału polskiego nie mają wcale lepszych ofert niż banki komercyjne.

Co zatem będzie, jeśli stopa procentowa obniży się zgodnie z tym, co mówił Sebastian i co przewidują banki?

Chciałem w tej chwili zwrócić szczególną uwagę na Boś Bank.

W drugiej grupie banków, do których zaliczę MBanki, PKSA i Santander, ten bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę przy wariancie z oprocentowaniem stałym, ale pobiera już prowizję przy oprocentowaniu zmiennym.

Natomiast pozostałe banki zarówno przy wariancie z oprocentowaniem stałym, jak i zmiennym nie pobierają prowizji za wcześniejszą spłatę, co za tym idzie łatwiej z tego banku przenieść się w przyszłości, jeżeli będzie taka ekonomiczna potrzeba.

7 czy 10 lat na stałą stopę procentową, to w kontekście stanowiska KNF może być bardzo trudno ją refinansować, bo to stanowisko mówi, że jeśli chcesz refinansować kredyt z oprocentowaniem stałym, czy nawet znegocjować w swoim banku warunki tego kredytu, to ten okres nowej, niższej stopy stałej musi być nie krótszy niż pierwotny okres stałej stopy.

No i w przypadku tych trzech banków, klient takiego banku ma dość mały wybór.

Jak nieprzemyślane mogą być decyzje urzędników, które takie zalecenia wydają bankom, no bo chyba w momencie pisania takich zaleceń nie pomyśleli o klientach, którzy zaciągali kredyt o stałym oprocentowaniu na 7 czy 10 lat.

No i z tą przejrzystością chodzi o to, że Polsk jest wskaźnikiem opartym na realnych transakcjach pożyczek na rynku międzybankowym, czyli na transakcjach jakie banki między sobą faktycznie zawarły.

A WIBOR jest wskaźnikiem, po jakim banki deklarują, że mogą zawrzeć transakcje, czyli mogą sobie nawzajem pożyczyć pieniądze.

A ten wskaźnik z kolei opiera się głównie o deklaracje banków, a nie o faktyczne transakcje.

Dla przykładu singiel zarabiający ponad średnią krajową, a mianowicie 7,5 tysiąca netto w banku, który

Najniżej, najgorzej liczy zdolność kredytową uzyska 423 tysiące, a w banku, który najlepiej liczy zdolność kredytową aż 578 tysięcy złotych.

Mianowicie mamy tutaj 30-letni okres kredytowania, założyliśmy, że klienci mają 20% wkład własny, jest cross-sell, który pozwala optymalnie wybrać ofertę kredytową i oczywiście klienci nie mają żadnych zobowiązań kredytowych, a w bankach, które akceptują 800+, oczywiście również zostało to uwzględnione.

Dla przypomnienia, nasz ranking powstaje po analizie ofert 11 ogólnopolskich banków i w sumie w tym miesiącu porównanie objęło aż 130 ofert.

Jedynym kryterium, dlaczego dana oferta jest w rankingu wyżej niż inna, stanowi kryterium kosztowe, czyli im mniej oddasz do banku, tym lepsza pozycja w naszym rankingu.

Na kolejnych miejscach City Handlowy i Velobank z odpowiednio z oprocentowaniem 6,28 i 6,25%.

Bank oferuje oprocentowanie czasowo stałe na poziomie 6%, w pozostałym okresie kredytowania marża na poziomie 1,75%.

W tej ofercie bank wymaga cross-sellingu.

A w czołówce banków oferujących ten kredyt będzie Velobank, ING Bank Śląski oraz City Handlowy.

I w zasadzie ta czołówka banków zmienia się niewiele od kilku miesięcy.

Najtańsza oferta VeloBank dla profesjonalistów z oprocentowaniem 6,47, na co składa się WIBOR, który przyjęliśmy do analizy na poziomie 4,72 oraz marża 1,75.

Ten bank tą ofertę kieruje dla profesjonalistów, do których zalicza lekarzy, prawników, księgowych, to wydawałoby się oczywiste, ale również tłumacza przysięgłego, architekta, biegłych rewidentów oraz ludzi związanych z IT.

Dla osób uzyskujących dochody z umowy o pracę najszybciej będzie w banku Millennium ING w procedurze EasyHIPO.

Okres dwóch, trzech tygodni trzeba zarezerwować sobie w przypadku BNP oraz VeloBanku i trzy tygodnie musimy zaczekać w pozostałych bankach, czyli PKO BP, PKO SA, Santander, Allure, Citi i M-Bank.

A jest jakiś taki bank, którego trzeba unikać, bo tam jest naprawdę długo?

Nie, myślę, że w tej chwili nie ma w ogóle takiego banku.

Moja pomoc dla Ciebie jest całkowicie bezpłatna, ponieważ moje wynagrodzenie zgodnie z ustawą opłaca bank i bardzo chętnie pomogę Tobie i wesprze Cię w całym procesie kredytowania.

To wszystko na dzisiaj, zapraszam Was oczywiście na kolejny ranking kredytów hipotecznych, który opublikujemy w listopadzie i mam nadzieję, że wówczas już te oferty kredytów z oprocentowaniem stałym będą wyraźnie niższe.